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二手房交易在房地产市场很频繁,但因其交易环节多、时间长,产生的纠纷也越来越多。如何才能顺利地完成二手房交易呢?凤凰房产联手深圳链家举办了一场《二手房交易应关注的几个风险点》大讲堂,深圳链家法务客服中心总监谢琦现场为大家带来二手房交易最专业的宝典。

关于租约的问题

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卖房的时候如果带有租赁,这个租客不限于是签了租赁合同,包括那些租赁合同到期了一直没续签但是租客一直在交房租,租客也一直在使用房产,也包括从始至终就没有签过合同,这个都叫租客,如果房产内带有租客的话,你在卖房的时候,严格来说是要跟租客沟通的,因为在价格同等条件下,租客是享有优先购买权的。如果说你在不征得租客的同意,或没有知会租客的情况下,擅自把房产卖给其他第三方的话,租客是完全可以提出异议的,租客并不能主张你和买方签的合同无效,但租客完全有可能拒绝交房,你到交房的时候也非常尴尬。

所以说,如果说有人要买房,卖房之前一定要和租客确认,他买还是不买,如果他不买的话就让他签一个放弃优先购买权的确认文件,通过书面的形式确认。

另外一个是买卖不破租赁。法律对租客是有保护的,如果租赁在先,先签了租赁合同,租客在买方签约之前已经进去住了,买卖在后,这时候你在签约的时候要注意,如果最后交房的时候,租客的租赁合同是继续有效的,是不能以你已经买了这个房,你享有这个房的完全处分权为由要求租客搬家,这个在法律上讲叫做买卖不破租赁。

很多买方不理解,但是法律是完全公平的,他是为了保证租客的租赁合同能正常持续稳定的履行下去。否则很简单,你作为租客租了一个房,这个月告诉你不好意思转手了,你要搬家,下一个业主告诉你不好意思我卖了,请你搬家,这对于社会稳定是非常不利的。

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Q1:第一个是关于查档的问题,查档有两个方面,签合同之前如果中介要刻意隐瞒房产有问题,作为买方如何避免,如果交易过程中房产被查封了,交易如何继续进行? 第二个是关于定金的问题,当签订二手房交易合同,定金是交给中介代管,在这个过程中我遇到中介让我把这个钱直接给业主,这明显是不妥的,中介坚持让我这样做,在这个过程中我又如何避免?第三个问题是关于婚内财产的问题,如果房产证上只有夫妻双方一个人的名字,对方会说这个房产证上只有我一个人的名字,不需要另一半签名,按照你刚才的分析,是不是给对方违约造成了机会?谢谢。

谢琦:第一个问题你问到如果在查档的时候中介机构刻意隐瞒,很简单,找链家任何一个经纪人都可以给你查,我认为房产交易对一个家庭来说绝对是非常重大的经济行为,很多人在深圳就买一套房,或是很多人买一套房举全家之力供,我认为查档的环节不能忽略,如果小中介不帮你查,很简单,找链家。

第二,你在买房交易的过程中,卖方的房产被查封了,有两个方向,这两个方向是看你自己想不想要这套房,如果你想要这套房,第一个方向很简单,去判断一下,或是让业主做一个判断,或是让业主找律师做个判断,这个查封能否在一定的期限内解除,如果可以解除无非就是这个期间损失一些时间成本,怎么去补偿的问题。如果你不想要这套房,或是经过一定的了解,解封起来难度非常大,关于违约责任的问题,深圳的所有中介机构买卖合同里都约定了一个违约金责任是房产交易20%,可以到法院诉请,要求他把你交的房款返还给你,并且要求他按照成交总价的20%承担违约责任。

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Q3:谢律师你好,刚刚也提到去年房价暴涨会存在一些业主违约,他觉得他赔一个违约金还有赚,法院的诉讼也很多,听了谢律师介绍,朋友也有遇到法院判决的案例,我有朋友遇到一个这样的事情,法院一审、二审判完强制执行,依然难度很大,业主会采用各种手段拒绝过户房产,我不知道谢律师对于这种有没有什么经验或是建议?

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这个问题很多人问我,实话实说,从程序上来讲,走一审、二审,最后走强制执行,包括背景上来讲,法院的案件特别多,法院要排期给很多当事人造成的困扰。我的权利受到侵害,我需要发言帮我出面、出头,因为法院要给太多人出头,不好意思你要排队,这是给所有律师和当事人的困扰,我没有太多太好的答案,就我而言,如果真正让我给建议,我的朋友被返价以后,我当时给他两条路,一是你不要打官司,为什么?前提是有可以谈的空间,业主返价,返得金额并不高,赶紧弄,但是前提是要通过一些方式来确保返第一次价以后不会再返价了。二是如果可以协商,很多业主说赔20%,赔你30万,赶紧把钱要回来再寻找其他的置业机会。有一些是没有协商空间的,你和别人签了合同没有得到尊重,在这个过程中所有的行为没有得到尊重的话一定要记得你签了合同,这是有法律效应,可以通过法律武器保护自己。

Q5:两个问题都是税费的问题,第一个是朋友发生的问题,买了一个房是公司的房,买房的时候公司给他算的税费是20万左右,相差不会相差几万块,过户去交费,税也交了20万,拿证的时候拿不到说还有费没交,还有50万。原来说的是20万税,20万已经交了,拿证的时候还有50万的税没交,签合同又签的是卖方是实收,这个税到底算在谁的头上?这是第一个税费的问题。第二个是税费的问题,我自己的问题,我怕基于前面的问题,我怕发生。我让中介算税费的时候,我又让中介签了一个协议,相差五千以内我承担,超出了由中介承担,中介和我签合同了但是公司没盖章,卖方也签了,这个合同起不起作用?

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谢琦:是不是因为土地增值税没算,土地增值税可能漏了没算,我觉得是这样,我不清楚合同怎么签的,如果确定签了,卖方是实收多少钱,严格来说从交易习惯来讲,这个税费应该由买方承担的。其实对一个中介来讲,有一个基本的诉求就是他在估算成本的时候,他应该要确保他所估算的成本是相对准确的,我认为你可以找一找中介机构,其实也是广告,我们现在链家是这样,如果你到链家来成交、交易,你不提要求链家也会把这个过程中发生的费用以书面的方式和你做确认,如果涉及到税费计算错误是可以和中介协商的。总而言之大家在买房的过程中,反复说一个词,我认为买房卖房是一个家庭非常重要的经济行为,建议大家成交的过程中多去关注条款,多去留意合同约定了什么,涉及到合同善后的问题,多去关注一下如何适当的善后,涉及到有违约的问题,去想一下怎么维护自己的合法权益,这是第一个。第二个最直接的找靠谱的中介机构。

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[责任编辑:谢靓(PO035)]